福岡での不動産登記/山本健治司法書士事務所

不動産登記(表題登記・権利登記)

 土地や建物の不動産登記手続きは極めて専門性が高く、売買や相続による所有権移転、抵当権設定等の権利に関する登記は司法書士が、土地の分筆・合筆・地目変更、測量に基づく地積更正、建物の新築、増築、滅失登記等の表題登記は土地家屋調査士が登記手続きを行うのが一般的です。
 当事務所は、不動産登記に関するエキスパートである司法書士、土地家屋調査士の事務所です。
不動産登記に関する相談、アドバイスから契約書や登記に関する書類の作成、登記手続きの代理業務まで責任を持ってサポートしていきます。

不動産登記

不動産登記制度とはどのようなものですか?

不動産登記とは、不動産(土地及び建物)の物理的現況と権利関係を登記簿(登記記録)という法務局が管理する帳簿(コンピュータ)に記載(記録)し、この登記簿を一般に公示することにより不動産取引の安全を図っている制度です。
登記簿は、表題部と権利部に分かれ、表題部は土地及び建物の物理的現況の登記を、権利部は所有権に関する登記を行う甲区と、所有権以外の権利に関する登記を行う乙区に分かれます。

どうして不動産登記をする必要があるのですか?

例えば不動産の売買の場合、売主買主の間で「売ります」「買います」という意思が合致すれば契約は成立し、所有権は買主に移転します。
法律上は契約書も要りません。しかし、現実は売買契約書を作成し、所有権移転登記により所有者を買主の名義に変更する登記手続きを行います。
これはなぜかというと登記をしないと、自分がその不動産の所有者という事を他人に主張することができないからです。これを、第三者に対する対抗要件といいます。

例えば、

AがBに対して甲土地建物を売りました。契約書も取り交わし、売買代金も支払いました。しかしBは、AからBへ所有権が移転したという登記を法務局に申請することを怠っていました。Bが登記手続きをしていないことを知ったAは、登記簿上は自分がまだ所有権者なのをいいことに、CをだましてCに対しても再度甲土地建物を売りました。二重譲渡です。そしてBより先にCが所有権移転の登記を行いました。この場合、どちらが甲土地建物の真の所有者となるのでしょうか? 民法は契約の先後ではなく、登記を先に備えたものを優先するとしています。つまり、登記を先にしたCが最終的な所有権者として確定することになります。BはAに代金を支払ったのに甲土地建物の所有者となれず、不当利得としてAに代金の返還請求をする事になりますが、B,Cから代金を二重取りするようなAは通常姿をくらましてしまうでしょう。結局BはAから代金も帰ってこないし不動産も取得できないという事で多大な損害を蒙ります。不動産の売買に限らず、不動産に関する物権の得喪及び変更は登記をしなければ第三者に対抗することが出来ません。Bのような被害を未然に防ぎ且つ自分の財産を守るためにも必ず登記をする必要があります。

どのようなときに不動産登記が必要になるのですか?

新築一戸建てを買ったとき
Aさんは、今年新築の一戸建てを分譲業者から3,000万円で購入しました。
来月建物が完成し、分譲業者から引渡しされるのですが、今からどういった手続きが必要なのですか?
不動産の登記簿は土地、建物ごとに作成されますので、登記手続きは購入する土地と新築の建物ごとに行います。売買による土地の所有権移転登記と建物の表題登記、所有権保存登記を行います。住宅ローンの借入があるときは抵当権設定登記も必要になります。売買契約書の締結、重要事項説明や住宅ローンの申込等分譲業者が主導で行ないます。登記手続きは司法書士、土地家屋調査士が代理人として登記手続きを行うのが通常です。
●土地:所有権移転登記

 購入した土地の所有権が分譲業者からAさんに移転したことを登記する手続きで、名義がAさんとなり、この土地の所有者という事を第三者に対抗できるようになります。
所有権移転登記後にAさんの土地の登記識別情報(権利書)が通知(交付)されます。

●建物:表題登記

 この登記は、新築建物を特定するため、建物が存在する場所やその建物の種類・構造・床面積等を登記簿に記載するものです。
新築建物の場合、そもそも法務局に登記簿そのものがありませんので、建物を測量し、建物図面や各階平面図等の図面を添付して登記申請をし、この登記により登記簿の表題部が創設されます。
建物を所有してから1ヶ月以内に登記しなければ、10万円以下の過料(罰金)が課せられることになります。

建物表題登記に関してはコチラを参照ください。

●建物:所有権保存登記

 所有権保存登記により、新築建物の所有権が誰にあるのかを明確にします。
この保存登記により建物の登記簿に甲区が設けられ、所有権保存登記後にAさんの建物の登記識別情報(権利書)が通知(交付)されます。

●土地・建物:抵当権設定登記

 住宅ローンを融資してもらう場合、銀行は不動産に抵当権を設定します。
これは、貸したお金を返済出来なくなった時に抵当権を実行し、競売等により売却した代金から優先的に弁済を受けるべく、貸したお金の回収を確実にするために設定されるものです。
通常住宅ローン等高額のお金を貸すときは抵当権の設定と同時でないと融資の実行はされません。
この手続きにより、土地・建物の登記簿に乙区が設けられ、抵当権設定登記が記載されます。

新築分譲マンションを買ったとき
Bさんは、15階建ての分譲マンションの一室を3,000万円で購入しました。
分譲マンションを購入した後には、どのような手続きが必要になるのでしょうか?
新築マンションの区分建物の場合、各専有部分(マンションの一室)ごとに登記簿が備えられます。建物表題登記と所有権保存登記を行います。住宅ローンの借入があるときは抵当権設定登記も必要になります。売買契約書の締結、重要事項説明や住宅ローンの申込等分譲業者が主導で行ない、登記手続きは司法書士、土地家屋調査士が代理人として登記手続きを行うのが通常です。
●建物・敷地:建物表題登記・敷地権たる旨の登記

 この登記は、新築マンションの建物を特定するため、1棟の建物や各専有部分の存在する場所やその種類・構造・床面積等を登記簿に記載するものです。
新築建物の場合、そもそも法務局に登記簿そのものがありませんので、建物を測量し、建物図面や各階平面図等の図面を添付して登記申請をし、この登記により1棟の建物や各専有部分の登記簿の表題部が創設されます。
 また、新築マンションの敷地は「敷地権」として登記され、原則区分建物と敷地権を分離して処分することが禁じられ、各専有部分の所有者の共有持分割合が登記されます。
通常、この表題登記はこのマンションを建てた分譲業者(原始取得者)が申請手続きを行い、分譲業者の所有として登記されます。

建物表題登記に関してはコチラを参照ください。

●建物・敷地:所有権保存登記

 所有権保存登記により、購入した区分建物(マンションの一室)の所有権が誰にあるのか、敷地に対する共有者としての持分割合を明確にします。
この保存登記により区分建物(マンションの一室)の登記簿に甲区が設けられ、所有権保存登記後にBさんの建物の登記識別情報(権利書)が通知(交付)されます。
この登記識別情報(権利書)は敷地の登記識別情報(権利書)も兼ねています。

●建物・敷地:抵当権設定登記

 住宅ローンを融資してもらう場合、銀行は不動産に抵当権を設定します。
これは、貸したお金を返済出来なくなった時に抵当権を実行し、競売等により売却した代金から優先的に弁済を受けるべく、貸したお金の回収を確実にするために設定されるものです。
通常住宅ローン等高額のお金を貸すときは抵当権の設定と同時でないと融資の実行はされません。
この手続きにより、土地・建物の登記簿に乙区が設けられ、抵当権設定登記が記載されます。

中古物件を売買したとき
買主Cさんは、中古の一戸建て(土地、建物)を売主Dさんから2,000万円で購入することになりました。
購入にあたって、どういった登記をすればいいのでしょうか?
新築の場合と違い、土地・建物ともに登記簿が存在するので、売買による土地・建物の所有権移転登記を行います。住宅ローンの借入があるときは抵当権設定登記も必要になります。売買契約書の締結、重要事項説明は仲介の不動産業者が主導で行なうことになります。ただ、CさんからDさんへの売買代金の支払いと、所有権移転登記に必要な書類の交付は同時履行の関係にあり、司法書士が立会って代金決済を行い登記手続きを行うのが通常です。売主Dさんの抵当権や差押えの登記等が存在するときはDさんからCさんへ瑕疵の無い完全な所有権の移転のため、障害となる抵当権の抹消や差押えの取下、抹消登記も同時に手続きを行います。
●土地・建物:所有権移転登記

 購入した土地・建物の所有権がDさんからCさんに移転したことを登記する手続きで、名義がCさんとなり、この土地・建物の所有者という事を第三者に対抗できるようになります。
所有権移転登記後にCさんの土地・建物の登記識別情報(権利書)が通知(交付)されます。

不動産登記をする必要性を参照ください。

●建物・敷地:抵当権設定登記

 住宅ローンを融資してもらう場合、銀行は不動産に抵当権を設定します。
これは、貸したお金を返済出来なくなった時に抵当権を実行し、競売等により売却した代金から優先的に弁済を受けるべく、貸したお金の回収を確実にするために設定されるものです。
通常住宅ローン等高額のお金を貸すときは抵当権の設定と同時でないと融資の実行はされません。
この手続きにより、土地・建物の登記簿に乙区が設けられ、抵当権設定登記が記載されます。

所有権の登記がされていないとき
Eさんは、6年前に現金で家を建築し、そのとき建物の登記はしませんでした。
今般この建物と敷地を売却することにしましたが、仲介の不動産業者から建物の登記がしていないので登記手続きをして下さいといわれました。
どのような登記をすればいいのでしょうか?
Eさんのように、自己所有の土地に後から現金で家を新築しその家に居住している場合、登記手続きをされてない方が見受けられます。現金購入なので住宅ローンを組み抵当権を設定する必要が無いため、必ず表題登記や所有権保存登記をする必然性が無かったためです。しかし、売却するとなると話は違います。売主は、買主から売買代金の支払いを受けるのと引換えに、売却する土地・建物の所有権移転登記に必要な書類を交付をする必要があります。ところが、建物はそもそも法務局に登記簿そのものがありませんので、建物を測量し、建物図面や各階平面図等の図面を添付して建物表題登記を行い、所有権保存登記により売主Eさんの名義に登記をしておかなければ、建物の取引ができません。
●建物:表題登記

 この登記は、新築建物を特定するため、建物が存在する場所やその建物の種類・構造・床面積等を登記簿に記載するものです。
新築建物の場合、そもそも法務局に登記簿そのものがありませんので、建物を測量し、建物図面や各階平面図等の図面を添付して登記申請をし、この登記により登記簿の表題部が創設されます。
建物を所有してから1ヶ月以内に登記しなければ、10万円以下の過料(罰金)が課せられることになります。

建物表題登記に関してはコチラを参照ください。

●建物:所有権保存登記

 所有権保存登記により、新築建物の所有権が誰にあるのかを明確にします。
この保存登記により建物の登記簿に甲区が設けられ、所有権保存登記後にEさんの建物の登記識別情報(権利書)が通知(交付)されます。

●Eさんから買主への所有権移転登記

 購入した土地・建物の所有権がEさんから買主に移転したことを登記する手続きで、名義が買主となり、この土地・建物の所有者という事を第三者に対抗できるようになります。
所有権移転登記後に買主の土地・建物の登記識別情報(権利書)が通知(交付)されます。

土地・建物を贈与したとき
夫であるFさんは、現在住んでいるFさん名義の土地・建物を妻に贈与することにしました。
土地・建物の時価は2,000万円です。どのような手続きが必要になるのでしょうか?
生前贈与は、贈与を受けた方に対し累進課税により高額の贈与税が課せられる可能性があります。そこで、贈与をするときは贈与税を検討すべきと思います。 本事例のように居住用不動産の夫婦間贈与の特例を受ける場合、2,000万円+基礎控除110万円の合計2,110万円までは贈与税がかかりません。相続税対策としても有効です。夫婦間贈与の特例以外にも、1年間の基礎控除110万円相当を、数年掛けて贈与する方法もあります。相続時精算課税を利用して贈与することもあります。登記の前に、贈与契約書を作成し契約を締結します。書面によらない贈与はいつでも取り消すことが出来るからです。また、もらう人がいらないということも考えられますので、贈与契約書により受贈の意思を明確にする必要があります。 贈与を原因とする所有権移転登記手続きを行います。
●土地・建物:所有権移転登記

 贈与を受けた土地・建物の所有権が夫から妻に移転したことを登記する手続きで、名義が妻となり、この土地・建物の所有者という事を第三者に対抗できるようになります。
所有権移転登記後に妻の土地・建物の登記識別情報(権利書)が通知(交付)されます。

不動産登記をする必要性を参照ください。

離婚をして、マンションを財産分与するとき
妻のGさんと、夫のHさんは、夫Hさん名義のマンションに住んでいます。
しかし、離婚することになり、マンションを妻のGさんに財産分与(評価額2,000万円)することになりました。
どのような手続きが必要になるのでしょうか?
離婚の協議(ないし調停・判決)で財産分与の内容を決定します。 協議離婚の場合、まず財産分与の契約書を作成し契約を締結します。財産分与を原因とする所有権移転登記手続きをしますが、登記手続きは離婚後に行います。
●建物・敷地:所有権移転登記

 所有権移転登記により、財産分与を受けた区分建物(マンションの一室)の所有権及び敷地に対する共有持分が夫から妻へ移転し、名義が妻となり、この区分建物の所有者という事を第三者に対抗できるようになります。
所有権移転登記後に妻の区分建物及び敷地権に対する登記識別情報(権利書)が通知(交付)されます。

不動産登記をする必要性を参照ください。

お金を貸す際に担保を設定するとき
Iさんは、Jさんに1,000万円を貸すことになりました。
そのため、Jさんが所有する土地・建物(評価額2,000万円)に抵当権を設定することになりました。
どのような手続きが必要になりますか?
高額なお金の貸借の場合、お金を貸す人は不動産に抵当権を設定することを要求します。 これは、貸したお金を返済出来なくなった時に抵当権を実行し、競売等により売却した代金から優先的に弁済を受けるべく、貸したお金の回収を確実にするために設定されるものです。 登記の前に、お金の貸借に関する金銭消費貸借契約書のほか抵当権設定契約書を作成し契約を締結をします。
●土地・建物:抵当権設定登記

 この手続きにより、土地・建物の登記簿に乙区が設けられ、抵当権設定登記により、債権額、債務者、利息、損害金、抵当権者等の抵当権に関する登記事項が記載(記録)されます。

住宅ローンを完済したとき
Kさんは、30年前にマイホームを購入し、そのときに銀行で住宅ローンを組みましたが、ようやく完済することができました。
完済した場合には、どのような手続きをすればいいのでしょうか?
抵当権の抹消登記手続きが必要になります。
住宅ローンを完済しますと、金銭債権の消滅により抵当権も消滅することになります。しかし、抵当権は抹消登記をしないかぎり、登記簿上は消滅しません。もし、抵当権の抹消登記をしておかなければ、周りの方がKさんの家の登記事項証明書(登記簿謄本)を取った場合に、「まだ借金があるのか」と思われてしまいます。その状態では、新たな借り入れも難しくなる可能性があります。また、将来的にKさんの家を売ろうと考えても、抵当権を抹消しない以上、不動産の売却をすることはできません。そのため、抵当権の抹消登記は早めに行うことをおすすめします。

詳しくは抵当権抹消登記を参照ください。

不動産を相続したとき
先日夫が亡くなりましたという妻からの相談です。
相続財産は夫名義の土地、建物(時価3,000万円)と銀行の普通預金、定期預金が500万円があります。
遺言書はありませんでした。相続人は妻と子供2人です。
子供は2人とも結婚して独立しており、私が夫名義の土地、建物に居住しています。
夫婦で築いた財産であり、老後のことを考えると私が相続したいのですがどうすればいいのですか?
相続というのは、人が亡くなったときに、その人の財産的な地位や権利義務を、その人の子や妻など一定の身分関係にある人が包括して受け継ぐということです。遺言書が無いときは相続財産は夫が亡くなられたときから妻と子供2人に承継されます。今回の場合、法定相続人である妻が2分の1、子供が4分の1ずつを相続することになるのですが、相続人全員の話し合いで、相続人や相続割合を変更する合意をすることができ、その合意内容は夫が亡くなった時まで遡ります。これが遺産分割協議です。このケースでは妻が相続財産全部を相続することを子供たちが同意をしたので、遺産分割協議書(実印を押印、印鑑証明書添付)を作成し自宅の名義を変更し、又銀行の普通預金、定期預金も解約し、妻の口座に変更することが出来ました。

詳しくは遺言・相続に関する業務を参照ください。

土地を測量し、土地の一部を分筆して売買するとき
私は660m2(約200坪)の土地を所有していますが、その土地の半分を売却したいと考えています。
仲介の不動産業者に相談したら、売買の前に土地の測量と分筆登記が必要といわれました。
どうすればいいのですか?
一筆の土地を分割して数筆の土地とする登記のことを土地分筆登記といいます。
一筆の土地の一部を分けて売却したい、一筆の土地を相続するとき 相続人の数の土地に分けて各相続人の名義にしたい、あるいは土地の一部を贈与したいときなどに土地分筆登記を行います。
土地分筆登記をするには、道路との境界や隣接地との境界の調査・測量を行い、隣接地主との境界立会を行い承諾を得ることが必要です。隣接地全部との確定した境界を測量し、地積測量図を添付して土地分筆登記を申請します。この結果、従来の登記簿の地積が660m2から330m2に書き換えられ、新たに分筆してできた330m2の土地登記簿が創設され2筆の登記簿が完成します。これでどちらか1筆を売却することが出来るようになります。

土地の売却及び土地所有権移転登記についてはコチラを参照ください。

土地の分筆登記・測量についてはコチラを参照ください。

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